כדאי לדעת

דיור מוגן

בתקופה האחרונה בניינים רבים בישראל עוברים תהליכים של תמ"א בשלבים שונים, אך לא רבים יודעים מה ההבדל בין סוגי התכניות השונות? מי מרוויח מהעסקה וממה אנחנו כבעלי דירות צריכים להיזהר?
רעידות אדמה הינן תופעה שכיחה בישראל והן מתרחשות מדי שנה. ייתכן שאינכם שומעים עליהן מכיוון שמרבית הרעידות חלשות ומורגשות רק על ידי מכשירי המדידה, ומיעוטן חזקות יותר וגורמות לתנודות בניינים ואף לנזקים. בממוצע של אחת ל-100 שנה, מתרחשת רעידת אדמה חזקה במיוחד המהווה סכנה אמיתית לנפש ולרכוש.
חלפו כמעט 90 שנה מרעידת האדמה החזקה האחרונה שהתרחשה בישראל, והמדענים צופים כי סיכויי התרחשותה של רעידה כזו הולכים ומתגברים בכל שנה. מוקדי רעידות האדמה נמצאים לאורך השבר הסורי-אפריקאי (מאילת, לאורך הערבה ועד צפון רמת הגולן) ולאורך רכס הכרמל.
עוצמת הפגיעה מרעידת אדמה, מושפעת משני גורמים: הקרבה למוקד הרעש וטיב הבנייה. בכל הנוגע לנושא הבנייה, מאז 1927 התרחשו שני תהליכים בעלי השפעה מנוגדת. מצד אחד, גובה הבניינים עלה ואיתו רגישות הבניין לרעידות אדמה. מצד שני, איכות הבנייה השתפרה ותקני הבנייה החלו לדרוש עמידות לרעידות אדמה.
בתנאים הקיימים, משמעות התרחשותה של רעידת אדמה חזקה הינה הרס נרחב, שיותיר מאות אלפי אנשים ללא קורת גג. עלויות השיקום של הרס כזה נמדדות במיליארדים רבים ובקרב משרדי הממשלה הלך והתגבר החשש מפני הצורך בהוצאה כזו שתגרום לקריסה כלכלית. כדי להקטין את הנזק הצפוי, הוחלט על מתן תמריצים לאזרחים שיהפכו את בתיהם לעמידים יותר בפני רעידות אדמה.
בעקבות מה נולדה תכנית התמ"א?
כדי לא להטיל את עלות התמריץ על קופת המדינה, הוחלט שהתמריץ יינתן על ידי הקניית זכויות בנייה והטבות מס, ולא על ידי העברה ישירה של כספים. שיטה זו מהווה את המסגרת לתכנית תמ"א 38 והיא נועדה לאפשר לבעלי הבתים להתקשר באופן עצמאי עם יזמים לצורך חיזוק הבניין, כשאת התמורה יקבל היזם באמצעות מימוש זכויות הבנייה הנוספות ומכירת הדירות שיבנה כתוצאה מכך. כדי לדרבן את בעלי הדירות לנקוט בדרך זו, מאפשרת התכנית גם להגדיל את הדירות הקיימות בבניין.
עם זאת, לתכנית זו יש גם מספר חסרונות:
עלויות הבנייה די קבועות בכל הארץ ולכן עלויות היזם תהיינה דומות בכל מקום. לעומת זאת, מחירי הדירות משתנים ממקום למקום ואיתם גם התמורה שמקבל היזם. כתוצאה מכך, ליזמים לא כדאי לקחת על עצמם פרויקט של תמ"א 38 באזורי פריפריה, שבהם מחירי הדירות נמוכים. הבעיה היא שדווקא באזורי פריפריה הסכנה לרעידת אדמה גדולה יותר מאשר באזור המרכז. למעשה, העיר תל אביב, שבה הכדאיות הכלכלית הגדולה ביותר לביצוע בנייה וליהנות מהזכויות שמעניקה תמ"א 38, היא גם העיר בעלת הסיכון הנמוך ביותר להיפגע במקרה של רעידת אדמה.
כמו כן, פעמים רבות סכסוכים בין בעלי הדירות או דרישות סחטניות של חלק מהם (הדורשים תשלום כספי או הטבות אחרות) מביאים להידרדרות המשא ומתן ולכישלון ההתקשרות עם היזם.
פרויקט תמ"א 38 יכול להתבצע בשתי דרכים: הדרך האחת, המכונה תמ"א 38/1, היא חיזוק הבניין הקיים, הוספת שטח לדירות הקיימות ומתן אפשרות ליזם לבנות דירות נוספות אותן יוכל למכור. הדרך השנייה, הקרויה תמ"א 38/2, היא הריסת המבנה הקיים והקמת מבנה חדש, שבו בעלי הדירות במבנה הישן מקבלים דירות חדשות ויתרת הדירות שייכת ליזם.
איך בוחרים את המסלול שהכי מתאים לדירה שלכם?
היתרון במסלול 38/1 הוא בכך שבעלי הדירות – רבים מהם אנשים מבוגרים – ממשיכים לגור בסביבה אליה הם רגילים. כמו כן, גם אם היזם קורס בעלי הדירות ממשיכים להחזיק בדירותיהם. לצד אלו יש גם את החסרונות: למעשה בפועל בעלי הדירות נשארים עם דירות ישנות, הן מבחינת התכנון והן מבחינת חומרי המבנה. בנוסף הם נאלצים להתגורר תקופה ארוכה באתר בניה, וכמובן חשוב לזכור שמדובר בתוספת בניה חדשה למבנה ישן – מה שמחייב ניסיון ספציפי בבנייה כזו וגם אז לא מבטיחים תוצאות טובות שיחזיקו לאורך זמן.
לעומת זאת, במסלול 38/2 היתרון הגדול הוא בכך שבעלי הדירות במבנה הקיים מקבלים דירות חדשות לחלוטין. החיסרון טמון בכך שקריסת היזם עלולה להותיר אותם עם מגרש, אבל ללא דירות.
הבחירה במסלול הביצוע של תמ"א 38, תיעשה בהתאם להצעות שיקבלו הדיירים ובהתאם לניסיונו של היזם שייבחר לביצוע הפרויקט. אם הגעתם למסקנה שאתם מעוניינים בביצוע פרויקט של תמ"א 38, אל תרוצו למצוא יזם ולחתום על מסמכים שיגיש לכם. הפעולה הראשונה שיש לעשות היא שיחה אם בעלי דירות נוספים בבניין, כדי לראות אם מרביתם מעוניינים לבחון את כדאיות הפרויקט. במידה ויש קבוצה כזו, יש למנות נציגות המורכבת משניים או שלושה בעלי דירות שירכזו את הפעילות מול היזמים.
למה חשוב לשים לב וממה חייבים להיזהר?
בנושא תמ"א 38 פועלים יזמים משלושה סוגים: הסוג הראשון הם יזמים שגם מבצעים בפועל את הפרויקט. הסוג השני הם יזמים שהבחינו בהזדמנות לרווח והם מתמקדים בגיוס המימון לפרויקט, אבל מבצעים את העבודה באמצעות קבלני משנה. הסוג השלישי הם אינם יזמים אמיתים – כל רצונם להחתים את הדיירים על הסכם ואז למכור את זכויותיהם מכח ההסכם לגורם אחר, תמורת חלק מהרווחים. האבחנה בין סוגי היזמים צריכה להיעשות מוקדם ככל האפשר כדי שלא ליפול בפח.
זכרו! בעלי הדירות מביאים עימם לפרויקט התמ"א מרכיב חשוב מאד – בעלות על הקרקע וזכויות בנייה. מרכיב זה הינו בעל משמעות כספית נכבדה ויכול להגיע עד כדי 40% ממחיר הדירה. לכן, הפעולה הראשונה של הנציגות צריכה להיות הבחירה בעורך הדין שייצג את הדיירים בכל הקשור בפרויקט.
חשוב לדעת ששכרו של עורך הדין לא משולם על ידי בעלי הדירות, אלא על ידי היזם, אך למרות זאת חשוב שבעלי הדירות יבחרו אותו באופן חופשי ולא מתוך רשימה שמציע היזם. תפקידו של עורך הדין מתחיל עוד לפני המו"מ עם היזם. עליו לבחון אם מתקיימים התנאים המאפשרים את ביצוע התמ"א, לבחון מי הם היזמים המגישים את ההצעות, לוודא כי בעלי הדירות אינם חותמים על מסמכים המגבילים את יכולתם לקבל החלטות בהמשך, וכמובן – לנהל מו"מ מטעמם מול היזם.
באשר לתמורה אותה דורשים בעלי הדירות מהיזם, בראש ובראשונה יש להקפיד על שתי נקודות: האחת – בשורה התחתונה הפרויקט חייב להיות רווחי עבור היזם. אחרת, או שהיזם ינטוש את הפרויקט לפני סיומו או שהוא יסיים אותו ברמה נמוכה, שתותיר את בעלי הדירות להתמודד עם ליקויים שנים רבות אחרי שהיזם כבר לא יהיה בשטח. השנייה – לא לחרוג ממגבלות תמ"א 38. לעתים קרובות, דיירים מנסים לחלץ מהיזם התחייבות לקבלת שטחים גדולים יותר מאלו המוגדרים בתמ"א 38 או תמורה כספית בנוסף להגדלת הדירות. משמעות חריגה כזו הינה כי הפרויקט הופך לפרויקט נדל"ני רגיל ואז לא רק שיחולו חיובי מס נוספים, אלא שהיכולת להתגבר על תופעת "הדייר הסרבן" במסגרת תמ"א 38, תאבד.
בסיכומו של דבר, כניסה לבצוע פרויקט של תמ"א 38 הינה מהלך כלכלי ויש לבצעה תוך הבנת ההשלכות של ההחלטות המתקבלות, שיתוף פעולה רב ככל הניתן בין בעלי הדירות, שמירה על הגינות בהתנהלות בין הצדדים וכמובן – ליווי משפטי מתאים.
קרדיט מאמר:
עו"ד עמנואל וייזר, מתמחה בחוזים ובמקרקעין ומייעץ גם באתר פרקליטים ומנהל את פורום תמ"א 38 התחדשות עירונית ופינוי בינוי